لیستی از نکات مهم هنگام تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری[سال 1402]✅

در این مقاله قصد داریم لیستی از نکات مهم هنگام تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری را بیان کنیم. بسیاری از افراد پس از خرید یک ملک مسکونی برای تغییر کاربری آن به املاک تجاری اقدام می کنند. در صورتی که کاربری منازل به تجاری تبدیل شود قابلیت استفاده از ملک مورد نظر به عنوان محل وقوع یک شرکت یا محل کسب و کار فراهم خواهد شد. در این زمینه لازم است قوانین مربوط به حوزه املاک و شرایط تغییر کاربری ملک مسکونی دقت کافی داشته باشید.

املاک تجاری از نظر ارزش گذاری نیز در جایگاه بالاتری نسبت به املاک مسکونی قرار دارند. این موضوع در ارزش گذاری زمین ها و املاک امروزی تاثیر بسزایی خواهد داشت. در صورتی که شما نیز قصد دارید ملک مسکونی خود را به املاک تجاری تغییر کاربری دهید، به شما پیشنهاد می کنیم که خواندن این مقاله را از دست ندهید.

منظور از تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری چیست؟

 به طور کلی، کاربری یک ملک می تواند یکی از انواع کاربری مسکونی، اداری، تجاری، کشاورزی، صنعتی، خدماتی، ورزشی یا معدن باشد. زمانی که قصد ساخت یک ساختمان را دارید باید پروانه ساخت آن را دریافت کنید. در پروانه ساخت یک ساختمان نوع کاربری آن درج خواهد شد. به همین خاطر، قبل از ساخت و ساز باید هدف ساخت بنا و نحوه استفاده از آن در آینده مشخص شود. پس از ساخت نیز در سند ملک نوع کاربری آن درج خواهد شد. زمانی که ملکی با کاربری مشخصی ساخته می شود نباید از آن به شکل دیگری استفاده گردد. در صورتی که قصد خرید ملک مسکونی یا تجاری را دارید بهتر است از مشاوره های بهترین مشاور املاک در اسلامشهر استفاده کنید.

شهرداری وظیفه دارد روی کاربری ساختمان نظارت کامل داشته باشد. در صورت مغایرت کاربری ملک به آنچه که در سند ذکر شده تخلف صورت گرفته است. در این هنگام بعد از اثبات تخلف در مراجع قضایی، فرصتی به مدت دو ماه برای برگرداندن کاربری ملک به مالک داده خواهد شد. شخصی که با وجود آگاهی نسبت به کاربری ملک کاربری آن را تغییر دهد متخلف شناخته می شود. متخلف علاوه بر موظف شدن به پرداخت مجازات های نقدی، ممکن است به ۶ ماه تا ۲ سال حبس نیز محکوم شود.

کاربری املاک به نوع کاربرد ملکی گفته می شود که در آن زندگی و یا کار می کنید. در برخی از موارد ممکن است به دلایل مختلفی از جمله کسب سود بیش تر به دنبال تغییر کاربری ملک مان باشیم. امروزه ملک تجاری ارزش بیش تری داشته و سود ناشی از فروش اجاره و رهن آن نیز بیش تر از املاک مسکونی خواهد بود. اما از طرف دیگر قوانین شهرداری این تغییر را ممنوع کرده و در کمیسیون ماده ۱۰۰ با این مسئله برخورد می شود. البته قانون گذار در شرایطی خاص این اجازه را می دهد که ملک مسکونی به ملک اداری و یا ملک تجاری تبدیل شود.

در بخش تغییر کاربری مسکونی به تجاری شما باید مراحلی را طی کنید که از ابتدایی ترین مرحله یعنی پر کردن فرم درخواست در دفاتر نوسازی شروع می شود. در صورتی که ساختمان از لحاظ محیطی و زیرساختی مشکلی نداشته باشد شروطی جهت تکمیل و فراهم شدن زیرساخت های ملک تجاری تعیین می شود. در این زمینه شما می توانید از بهترین وکیل ملکی در اسلامشهر کمک بگیرید.

مراحل تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری به چه شکل است؟

در واقع بسیاری از شرکت ها و دفاتر غیردولتی که نیاز به حضور مشتری ندارند، باید طبق قانون دفتر ملک آن ها کاربری تجاری داشته باشد. این دسته از واحدهای تجاری موقعیت اداری را خریداری یا اجاره می کنند. دلیل این موضوع این است که ملک تجاری با موقعیت اداری قیمت کمتری نسبت به ملک تجاری با موقعیت تجاری دارد. در واقع منظور از موقعیت تجاری یا اداری مجموعه فاکتورهایی هستند که مناسب بودن یک ملک برای کسب و کار را تعیین می کنند. این فاکتورها عواملی مانند امکانات ملک، موقعیت جغرافیایی، مشاعات و… هستند. در این قسمت مراحل تغییر کاربری ملک مسکونی به ملک تجاری آورده شده است:

• قدم اول پرداخت عوارض شهرداری: در صورتی که شما به عنوان مالک عوارض شهرداری را پرداخت نکرده اید پیش از هر کاری باید به شهرداری مراجعه کرده و این کار را انجام دهید. البته اگر عوارض شهرداری را همیشه و به موقع پرداخت می کنید لازم است قدم دوم را انجام دهید.
• قدم دوم مراجعه به دفاتر خدمات نوسازی: در این دفاتر باید فرمی را تکمیل کرده و به واسطه آن درخواست تغییر کاربری را به طور رسمی اعلام کنید. پس از تحویل مدارک مورد نیاز تغییر کاربری ملک به این دفتر قدم های بعدی به صورت الکترونیک و بدون نیاز به حضور شما انجام خواهند شد.
• قدم سوم بررسی ملک توسط کارشناسان دفاتر نوسازی: در این مرحله بازرس برای بررسی اطلاعاتی که در فرم پر کرده اید به محل مورد نظر مراجعه می کنند. همچنین اطلاعات لازم برای بررسی امکان تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری نیز بررسی خواهد شد. در صورتی که تخلفی در ملک وجود داشته باشد باید تخلفات انجام شده پیگیری و رفع شوند.
• قدم چهارم صدور دستور نقشه: در این مرحله دستور نقشه اولیه متناسب با کاربری جدید تعریف می شوند. در این نقشه فضاهای کلی متناسب با شرایط ملک و کاربری جدید تعریف می شوند. به همین خاطر ممکن است بنا به دلایلی با تغییراتی از جمله کاهش ارتفاع ملک و… روبرو شوید. اگر به تغییرات جدید در خصوص نقشه اولیه اعتراض داشته باشید باید شکایت از تغییر کاربری ملک را در همین مرحله انجام دهید.
• قدم پنجم تهیه نقشه توسط مالک: مالک باید بر اساس دستور نقشه ای که در مرحله قبل صادر شده است جهت تهیه نقشه جدید ملک اقدام کند. این نقشه باید نیازمندی های یک ملک تجاری را به طور کامل پوشش دهد. به همین خاطر احتمالاً با تغییرات زیادی مواجه خواهید شد.
• قدم ششم صدور کاربری برای پروانه جدید: نقشه ای که در مرحله قبل آماده شده است باید به دفاتر خدمات نوسازی تحویل داده شود. در صورتی که نقشه شما مغایرتی با دستور نقشه صادر شده نداشته باشد مجوز نوسازی و تغییر کاربری صادر شده و به شما اطلاع رسانی می شود.
• قدم آخر نوسازی ملک با کاربری جدید: در این مرحله باید ساختمان تخریب و ملک جدید مطابق نقشه تایید شده ساخته شود. به یاد داشته باشید که به طور قطع، تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری همیشه همراه با تخریب و بازسازی ملک همراه نیست. گاهی اوقات صرفاً با دریافت مجوزهای لازم می توانید تغییر کاربری ملک را انجام دهید. اما به هر حال ملک شما باید ویژگی های مورد نیاز برای یک ملک تجاری را داشته باشد. در غیر این صورت تخریب و بازسازی ملک اجتناب ناپذیر خواهد بود.

مدارک مورد نیاز جهت تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری

• در واقع برای درخواست مجوز تغییر کاربری مسکونی به مدارک زیر نیاز خواهید داشت:
• مدارک شناسایی مالک اصلی (کارت ملی، شناسنامه و…)
• وکالت نامه نماینده قانونی مالک (در صورت لزوم)
• وکالت نامه از سایر مالکان (در صورتی که ملک اصلی به نام چند نفر باشد)
• سند مالک
• نقشه ملک تجاری جدید و مورد نظر شما
• رسید و برگه تسویه حساب عوارض و مالیات ها
• مجوزهای مورد نظر برای تغییر کاربری که در زمان درخواست به شما اعلام شده است

چه فعالیت هایی نیاز به تغییر کاربری ملک مسکونی و تجاری ندارد؟

برخی از فعالیت های تجاری بدون مشکل قانونی در ملک های مسکونی انجام می شوند و نیاز به دریافت مجوز نیز نخواهند داشت. به طور کلی بر اساس قوانین شهرداری، استفاده از ملک های غیر تجاری برای انجام فعالیت های زیر مجاز است:

• دایر کردن دفتر وکالت
• ایجاد مطب پزشکی
• تاسیس دفتر اسناد رسمی
• تشکیل دفتر مهندسی توسط مالک ملک
• ایجاد دفتر روزنامه و مجله
• شغل های خانگی
• تاسیس دفتر مطبوعاتی

لیستی از نکات مهم هنگام تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری

1. در صورتی که قصد تغییر کاربری ملک خود را از مسکونی به تجاری دارید لازم است به نکات زیر توجه داشته باشید:
2. بر اساس قانون در شهرهایی که نقشه جامع شهر وجود دارد، شهرداری موظف است بر طبق ضوابط نقشه ملک در پروانه های ساختمانی نوع کاربری ساختمان را عنوان کند. اماکنی که به نام واحد مسکونی نام گذاری می شوند واحدهایی هستند که به منظور اسکان دائم یا موقت افراد ساخته می شوند و به لحاظ ترکیب بنا دارای ظاهری خاص مانند اتاق، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و… هستند.
3. زمانی یک ملک ملک تجاری یا اداری می گویند که کاسب تاجر یا فردی مشغول به فعالیت تجاری یا کسب و کاری در آنجا باشد. بر اساس قوانین شهرداری برای ساخت هر ملک ابتدا یک مجوز صادر می شود که کاربری ملک به صورت دقیق در آن مشخص شده است. به این مجوز پروانه ساخت نیز می گویند که دریافت آن پیش از شروع هرگونه عملیات ساخت و ساز لازم و ضروری است.
4. در تبصره بند ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری که در سال ۱۳۵۲ ذکر شده است مقرر گردیده که شهرداری در شهرهایی که نقشه جامه شهر تهیه شده، مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را ذکر کند.
5. هرگونه تغییر کاربری دارای مسیر مشخصی بوده که باید طی شود. برای انجام این کار باید به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه ای که ملک در آن قرار دارد مراجعه کرده و روال اداری آن انجام شود.
6. هزینه تغییر کاربری زمین مبلغ مشخصی نداشته و در واقع گرفتن مجوز برای تغییر کاربری به تجاری یا تغییر کاربری به اداره در هر منطقه، خیابان، کوچه و حتی از ساختمانی به ساختمان دیگر متفاوت خواهد بود.
7. در حالت کلی هزینه هایی که برای تغییر کاربری خانه وجود دارند عبارتند از هزینه های مربوط به عوارض و مالیات که با توجه به موقعیت ملک متفاوت است. همچنین عواملی مانند موقعیت جغرافیایی، بافت شهری، متراژ ملک، بافت ساختمانی و… در این هزینه ها تاثیرگذار هستند.
8. با وجود آن که تغییر کاربری به تجاری نیاز به اخذ مجوز دارد، اما در قانون استثناهایی نیز پیش بینی شده است که در آن از یک ملک با کاربری مسکونی می توان بهره برداری غیر مسکونی نیز انجام داد. برای مثال، مالک می تواند از یک ملک با کاربری مسکونی به عنوان دفتر حقوق نیز استفاده کند.

کلام آخر

به طور کلی، تغییر کاربری ملک مسکونی و تجاری کار چندان راحتی نیست. در صورتی که نیاز باشد چنین کاری را انجام دهید باید یک سری مراحل را به صورت کاملاً قانونی پشت سر بگذارید. از دادخواست برای تغییر کاربری و دادن اطلاعات صحیح ملک گرفته تا مجوز برای تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری. البته نباید در این زمینه جریمه تغییر کاربری مسکونی به تجاری و هزینه های مربوط به آن را فراموش کنید.

 در این مقاله لیستی از نکات مهم هنگام تغییر کاربری املاک مسکونی به تجاری آورده شده است. از این که تا پایان این مقاله از اسلام شهرینو ما را همراهی کرده اید بسیار سپاسگزاریم.